Real Estate

Ein Haus in New York City für weniger als 350.000 US-Dollar

Die Pandemie hat den Immobilienmarkt von New York City auf den Kopf gestellt, und auch wenn sich Preise und Lagerbestände zu normalisieren beginnen, bleibt eines klar: Sie bekommen hier immer noch viel weniger als fast anderswo.

Aber Ihr Geld kann weiter gehen, als Sie denken. Trotz der Aufregung um großvolumige Penthouses im Besitz von Milliardären, hat die Stadt auch Hunderte von Immobilien, die ohne Bezos-Vermögen erreicht werden können. Die verfügbare Anzahl dieser bescheideneren Wohnungen ist seit der Pandemie gestiegen, da sich die Nachfrage in Richtung größerer Einheiten verlagerte, die das Arbeiten von zu Hause aus leichter ermöglichen.

Um einen zu erzielen, müssen Sie jedoch möglicherweise Kompromisse eingehen. Billigere Einheiten sind oft winzig. Neuentwicklungen sind in der Regel vom Tisch, da sie eher High-End sind. Und Genossenschaften haben diese Einheiten eher als Eigentumswohnungen, obwohl ermäßigte Genossenschaften mit Bedingungen wie hohen Gebühren verbunden sein können. Außerdem gibt es in Bezirken außerhalb von Manhattan eher Nachbarschaften, die mit Häusern in Reichweite sind.

„Es gibt eine Denkweise, die besagt, dass ich in New York auf keinen Fall etwas kaufen könnte“, sagte Eirik Gislason, ein Agent von Brown Harris Stevens, der ein Studio in Jackson Heights, Queens, für 318.500 US-Dollar vermarktet. „Aber das liegt daran, dass es nicht viel Presse über diese Art von Wohnungen gibt. ”

Was preislich angemessen ist, liegt natürlich im Auge des Betrachters. Aber unter der Annahme eines Budgets von 350.000 US-Dollar – dem aktuellen nationalen Durchschnittspreis für Eigenheime nach Angaben der Federal Reserve – haben die fünf Bezirke laut einer Überprüfung der Angebote im Juli fast 2.000 geeignete Immobilien.

Die Durchsuchung schloss offizielle „bezahlbare“ Wohnungen aus, da diese Wohnungen für Käufer mit bestimmten Einkommen reserviert sind und oft durch Lotterie vergeben werden. Die Suche legte auch mehr Wert auf Auflistungen mit Bildern von Innenräumen im Gegensatz zu denen, die sich auf einige generische Fassadenaufnahmen stützten. (Auf Fotos zu knausern kann ein Hinweis auf heruntergekommene Bedingungen sein, wenn das Inserat überhaupt aktiv ist.)

Aber selbst nach der Trennung war die Liste der Low-End-Häuser lang, zum Teil, sagen Makler, weil viele Käufer kleine Wohnungen für größere aufgeben, die ein oder sogar zwei Heimbüros bieten können. Auch Studios haben stagniert, weil Mieter, die vielleicht versucht haben, eines zu kaufen, sich entschieden haben, in ihren Mietwohnungen zu bleiben, nachdem sie von ihren Vermietern mit kostenloser Miete belohnt wurden.

Tatsächlich ist der Bestand an Studios in Manhattan in diesem Frühjahr im Vergleich zum gleichen Zeitpunkt im Jahr 2020 um 39 Prozent gestiegen, der größte Anstieg aller Wohnungsgrößen, so Jonathan Miller, Präsident des Bewertungsunternehmens Miller Samuel. Ein-Schlafzimmer verzeichneten mit 29 Prozent den nächststärksten Anstieg.

Gleichzeitig sank der Preis pro Quadratmeter für Studios um 25 Prozent auf 953 US-Dollar, sagte Miller, während der Preis pro Quadratmeter für Drei-Zimmer-Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr mit 1.743 US-Dollar ungefähr gleich blieb.

Optionen liefen die Skala. Dazu gehörten ein Drei-Schlafzimmer mit Blick auf die Bucht in Corona, Queens, für 235.000 Dollar; ein Studio in der Nähe der Brooklyn Bridge für 330.000 Dollar; und ein gründlich renoviertes Schlafzimmer mit einem Schlafzimmer im Fordham-Abschnitt der Bronx für 230.000 US-Dollar.

Carnegie House, eine Genossenschaft in der 100 West 57th Street in Midtown Manhattan, verfügt über Wohnungen, die für weniger als 350.000 US-Dollar auf den Markt kommen, obwohl die Wartungsgebühren sehr hoch sein können. Kredit. . . Katherine Marks für die New York Times

Manhattan

Häuser zu einem Preis von rund 350.000 US-Dollar finden sich höchstwahrscheinlich in den nördlichen Vierteln des Bezirks wie Inwood und Washington Heights. Aber auch auf der Upper East Side, vor allem in Yorkville, finden Käufer Rabatte. Obwohl 2017 eine U-Bahnlinie, der Q-Zug der Second Avenue, hinzugefügt wurde, scheint die Gegend immer noch Einsparungen zu bieten, die ihrem Selbst vor dem Nahverkehr ähneln. Ein ebenerdiges Vorkriegsstudio in der 215 East 89th Street, No. A, kostet beispielsweise 335.000 US-Dollar, gegenüber 340.000 US-Dollar im Juni.

Und Tudor City, die Enklave an der East 42nd Street in der Nähe des Grand Central Terminals, hatte im Juli mehr als zwei Dutzend Wohnungen unter 350.000 US-Dollar. Unter ihnen war ein Studio am Tudor City Place 5, Nr. 1103, für 299.000 US-Dollar. Das Apartment befindet sich im Windsor Tower aus der Vorkriegszeit, einem Gebäude im Tudor-Stil mit einer Lobby im mittelalterlichen Stil. Es bietet Holzböden, eine Balkendecke und ein Schrankbett sowie Platz für einen Esstisch. „Die Leute versuchen immer herauszufinden, wo sie einen Schreibtisch aufstellen sollen“, sagte Michael Torsiello, ein Verkäufer bei Keller Williams NYC. Dennoch bieten Flügelfenster einen ungehinderten Blick auf den Turm des Sekretariats der Vereinten Nationen.

Diese Einheit im Carnegie House, No. 11F, ist ein 650 Quadratmeter großes Studio mit einer ummauerten Schlafnische, die für 150.000 US-Dollar gelistet ist. Kredit. . . Katherine Marks für die New York Times

Sogar ein Liegeplatz in der Billionaires‘ Row kann mit freundlicher Genehmigung des Carnegie Tower, einer Nachkriegsgenossenschaft mit 317 Einheiten in der 100 West 57th Street, gebucht werden. Mitte Juli standen 13 Wohnungen für weniger als 350.000 US-Dollar zum Verkauf, darunter No. 11F, ein 650 Quadratmeter großes Studio mit einer ummauerten Schlafnische für 150.000 US-Dollar. Der Preis ist so niedrig, weil der Carnegie Tower auf gepachtetem Land steht, wobei die Aktionäre für die Miete dieses Landes am Haken sind, was sich in relativ hohen monatlichen Rechnungen niederschlägt. Das Studio hat eine monatliche Wartung von 1.600 US-Dollar und listet eine monatliche Bewertung von 250 US-Dollar auf, die bis 2022 läuft.

„Ich bekomme hier ständig Anrufe wegen Wohnungen“, sagt Joelle Pergolotti ,ein Agent, der seit vier Jahrzehnten im Gebäude arbeitet. Aber sobald sie die Landpacht erklärt, „antworten die meisten Käufer nicht einmal. ” Dennoch können einige Käufer bei einem Türsteher-Gebäude, das Pieds-à-terre in der Nähe des Central Parks, der Broadway-Theater und des Museum of Modern Art ermöglicht, die hohen Wartungskosten übersehen. Von den Ende Juli zum Verkauf stehenden 13 Wohnungen waren acht bereits unter Vertrag.

Die Genossenschaft am 112-30 Northern Boulevard in Corona, Queens, hat mit finanziellem Missmanagement zu kämpfen, bietet aber im Vergleich zum Rest von New York Schnäppchen. Kredit. . . Tom Sibley für die New York Times

Königinnen

Eine Wohnung für 235.000 Dollar, die nicht ein, nicht zwei, sondern drei Schlafzimmer hat? Es existiert in der Nachbarschaft von Corona im obersten Stockwerk der sechsstöckigen Genossenschaft am 112-30 Northern Boulevard, Nr. 6D.

Autos rauschen den Northern Boulevard entlang und Geschäfte sind ein bisschen zu Fuß erreichbar. Aber glänzende Holzböden, eine sonnige Küche mit Fenster und eine weite Aussicht auf Flushing Bay und den Flughafen La Guardia verleihen der Umgebung ein Gefühl der Ruhe.

Das Aufzugsgebäude ohne Türsteher ist Teil der Dorie Miller Cooperative – benannt nach einem afroamerikanischen Helden des Angriffs auf Pearl Harbor von 1941. Der rote Backsteinkomplex mit sechs Gebäuden schrieb Geschichte, da er bei seiner Eröffnung im Jahr 1953 rassisch integriert wurde, aber in den letzten Jahren erregte er unerwünschte Aufmerksamkeit, als die Genossenschaft ihre Hypothek wegen finanzieller Misswirtschaft beinahe in Zahlungsverzug geraten wäre. Seitdem hat der Komplex einen neuen Betreiber eingestellt, einen neuen Vorstand gewählt und die Wartungsgebühren erhöht.

„Das Gebäude behält jetzt wirklich den Überblick“, sagte Abigail Herrera, die Keller Williams-Agentin, die Nr. 6D gelistet hat, die mit einer monatlichen Wartungsrechnung von 1.267 US-Dollar einhergeht.

Nr. 6D am 112-30 Northern Boulevard in Corona ist ein Drei-Zimmer-Haus, das letzten Monat für 235.000 US-Dollar gelistet wurde. Kredit. . . Tom Sibley für die New York Times

Im Viertel Ditmars-Steinway haben Geldsorgen auch die Acropolis Gardens geplagt, einen Blockkomplex mit 16 Gebäuden um einen langen Innenhof. Im Jahr 2018 revoltierten Aktionäre, die nach geplatzten Schecks mit der Zwangsvollstreckung konfrontiert waren, und verklagten ihren Manager Metropolitan Pacific Properties, wobei sie zig Millionen an fehlenden Geldern behaupteten, in einem Fall, der sich immer noch durch die Gerichte schlängelte. „Aber die Dinge versuchen, wieder in Ordnung zu kommen“, sagte Iryna Ferenets, eine Associate Broker bei Compass, die 21-58 35th Street, No. 1C, ein Ein-Schlafzimmer-Apartment für 260.000 US-Dollar auflistet.

Als die Einheit mit unverputzten Ziegelwänden, Granittheken und einer Frühstückstheke 2017 zum ersten Mal auf den Markt kam, verlangte der Verkäufer vor der Aktionärsklage 335.000 US-Dollar oder 29 Prozent mehr.

Obwohl das Gebäude, das sich zwischen der Ditmars Avenue und dem 21.

Eine universellere Herausforderung könnte darin bestehen, Mieter davon zu überzeugen, Käufer zu werden. „Die demografische Gruppe der Erstkäufer von Eigenheimen wartet am Rande“, sagte Herr Gislason, der Makler des Studios in Jackson Heights, der auch als Leasingagent arbeitet. „Der Mietmarkt ist gerade so umkämpft“, sagte er mit mehreren Monaten kostenloser Miete und zweistelligen Rabatten.

Diese Weichheit hat ihn gezwungen, den Preis für sein Alkoven-Studio, 37-31 73rd Street, No. 4H, seit März zweimal von 349.000 auf 318.500 Dollar zu senken. „Aber ich denke, der Wert wird in einem Jahr wiederkommen“, sagte er.

Die Wartungsgebühren in 555 Kappock Street, einer Genossenschaft in der Bronx, umfassen die Nutzung eines beheizten Außenpools. Nr. 20U wurde kürzlich bei 239.000 USD notiert. Kredit. . . Katherine Marks für die New York Times

Die Bronx

Während neue Eigentumswohnungen für Schnäppchenjäger unerreichbar sind, können kürzlich renovierte Genossenschaften eine praktikable Alternative sein.

Das Portfolio von Origin North, das sich über neun Genossenschaften in der Bronx und Upper Manhattan erstreckt, bietet gut sanierte Wohnungen, die mit Neubauten verwechselt werden könnten. Nr. 3I in 2420 Morris Avenue, eine Einheit mit einem Schlafzimmer in einem gelben Backsteingebäude aus den 1950er Jahren im Fordham-Abschnitt, bietet zum Beispiel Sockelleisten, Quarztresen und Edelstahlgeräte für 230.000 US-Dollar.

Origin North, das Finanzierungsprogramme anbietet, bei denen Käufer nur drei Prozent des Kaufpreises zahlen können, stammt von Glacier Equities, einem Unternehmen, das sich seit den 1980er Jahren auf Genossenschaften spezialisiert hat. Im vergangenen Herbst kaufte Glacier unverkaufte Sponsoreneinheiten in neun Genossenschaftsgebäuden, was 255 Wohnungen entsprach, von denen 218 nicht mietpreisreguliert waren. Die Mieter wurden nicht vertrieben, sondern verlassen, als ihre Mietverträge ausliefen, sagte Myles Horn, geschäftsführendes Mitglied von Glacier, und einige Mieter kauften ihre Wohnungen mit einem Sonderrabatt von 40 Prozent.

Dieses Apartment mit einem Schlafzimmer, Nr. 3I in der 2420 Morris Avenue in der Bronx, befindet sich in einer kürzlich renovierten Genossenschaft und ist für 230.000 US-Dollar gelistet. Kredit. . . Katherine Marks für die New York Times

Riverdale, eine der begehrtesten Adressen der Bronx, hatte etwa 150 geeignete Einträge, darunter Dutzende in Spuyten Duyvil, das an der Nordspitze von Manhattan liegt.

Bestimmte Gebäude dort scheinen voll davon zu sein, wie die River Point Towers in der Kappock Street 555, ein Turm mit 412 Einheiten, der zusammen mit mehreren Genossenschaften aus der Mitte des 20. Jahrhunderts in der Gegend auf einer Klippe thront. Von den 33 Wohnungen, die laut StreetEasy Ende Juli auf den Markt kamen. com, 23 waren für 350.000 US-Dollar oder weniger.

Nr. 20U, ein Ein-Schlafzimmer mit Marmortresen in der Pantry-Küche, einem separaten Essbereich und einem weiten Blick auf die Stadtblöcke im Osten, kostete 239.000 US-Dollar, gegenüber 259.000 US-Dollar im vergangenen Herbst. Und die monatliche Wartungsrechnung von 1.002 USD beinhaltet die Nutzung einer der beliebtesten Annehmlichkeiten von River Point: eines beheizten Außenpools.

In der Genossenschaft 300 Eighth Avenue in Park Slope werden Studios oft zu relativ niedrigen Preisen angeboten, da die Mieter noch in mehr als der Hälfte der Einheiten im Gebäude wohnen. Kredit. . . Tom Sibley für die New York Times

Brooklyn

Viele der architektonisch reichen Nachbarschaften in der Nähe von Brooklyn haben Preise, die mit denen von Manhattan vergleichbar sind.

Aber es kann Abhilfe schaffen, wie zum Beispiel Concord Village, ein Komplex aus sieben Gebäuden entlang der Adams Street, in der Nähe der Brooklyn Bridge und in der Nähe von Brooklyn Heights. Die monolithische Genossenschaft aus rotem Backstein, die in der Zeit der Stadterneuerung als Mietwohnung entstand, bietet Wohnungen wie die 225 Adams Street, No. 10B, ein Studio mit einer Fensterküche und einem ummauerten Schlafbereich für 330.000 US-Dollar.

Weitaus mehr Möglichkeiten gibt es jedoch in weiter südlich gelegenen Vierteln wie Sheepshead Bay, wo der Zugang zur U-Bahn begrenzt ist und Autos weit verbreitet sind. Eine Vorkriegsgenossenschaft mit einem Schlafzimmer in 2241 Plumb First Street, No. 5K, an der Grenze zu Gerristen Beach, wurde im Juli für 199.000 US-Dollar gelistet, einschließlich Sofas, Kleiderschränken und Tischen.

Wenn eine Wohnung in dieser Preisklasse in einer erstklassigen Nachbarschaft auftaucht, kann es ratsam sein, der Geschenkliste in den Mund zu blicken. Betrachten Sie 300 Eighth Avenue in Park Slope, eine Genossenschaft, die vollständig aus Studios besteht, in denen Einheiten routinemäßig für etwa 250.000 US-Dollar gehandelt werden. Der Grund? Drei Jahrzehnte nachdem das Gebäude von einer Mietwohnung in eine Genossenschaft umgewandelt wurde, sind weniger als die Hälfte der 94 Einheiten oder 45 verkauft, sagen Makler, was bedeutet, dass es immer noch nicht die von den Kreditgebern bevorzugte 50-Prozent-Schwelle erreicht hat. Gebäude unterhalb dieser Schwelle mit vielen Bewohnern, die Mieter sind, sind zu vergänglich, so denkt man, und gefährden den Unterhalt des Gebäudes.

Unter den Wohnungen in dem Gebäude mit gotischen Akzenten aus dem Jahr 1920, die letzten Monat zum Verkauf standen, befand sich eine Sponsoreneinheit mit eingelegten Böden und originalem Formteil, Nr. 2L, die 265.000 US-Dollar verlangte.

„Es wäre billiger, dies zu kaufen und die Wartung zu bezahlen, als es zu mieten“, sagte Hal Lehrman, der Hauptmakler von Brooklyn Properties, der seit den 1990er Jahren Sponsoreneinheiten in dem Gebäude verkauft. „Und so etwas gibt es in der Nachbarschaft auch nicht. Zeitraum. ”

Außerdem fügte Herr Lehrman hinzu, dass die Genossenschaft mit dem Verkauf von nur drei weiteren Sponsor-Einheiten – was für dieses Jahr erwartet wird – endlich die Halbzeit überschreiten wird und wahrscheinlich Werte in die Höhe treiben wird.

Staten Island ist zwar eher für Einfamilienhäuser bekannt, bietet aber auch Wohnungen zum Verkauf an. Die Wohnung in der Howard Avenue 830 in Grymes Hill verfügt über ein Schlafzimmer mit einem Schlafzimmer, Nr. 3A, das für 339.900 US-Dollar erhältlich ist. Kredit. . . Tom Sibley für die New York Times

Staten Island

Für Einfamilienhäuser bieten die eher vorstädtischen Straßen von Staten Island Optionen unter 350.000 US-Dollar, die auf einer Seite oder auf beiden Seiten befestigt sind, obwohl einige eher wie ein Abriss als ein Ort zum Leben erscheinen können.

Nämlich: 166 Roma Avenue, ein Drei-Schlafzimmer in New Dorp Beach, das 2012 von Hurrikan Sandy zugeschlagen wurde und seitdem unbewohnt zu sein scheint, kam im Juli für 229.000 Dollar auf den Markt.

Staten Island bietet auch verstreute Eigentumswohnungen und Genossenschaften mit weit niedrigeren Preisen als ihre Pendants in Manhattan. Zum Beispiel wurde eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einem roten Backsteingebäude aus der Nachkriegszeit in der Howard Avenue 830, Nr. 2A im Viertel Grymes Hill für 339.900 US-Dollar notiert. Seine 830 Quadratmeter umfassen einen Essbereich, weiße Geräte und Teppichboden. Die Wohneinheit, zu der auch ein Parkplatz gehört, liegt in der Nähe des grünen Campus des Wagner College und der Expressbusse nach Brooklyn.

Im Vergleich dazu lag der durchschnittliche Verkaufspreis einer Eigentumswohnung in Manhattan in diesem Frühjahr nach Angaben der Firma Douglas Elliman bei 995.000 US-Dollar.

„Wir sind der ‚Borough of Parks‘, und Sie werden hier viel mehr ein Leben außerhalb der Stadt erleben“, sagte Christopher Long, ein Associate Broker bei Gateway Arms Realty. Staten Island ist auch eine Gegend, in der die kleinen Wohnungen auf Kosten der Einfamilienhäuser zurückgeblieben sind, fügte Long hinzu.

„Häuser werden hier seit einer Woche verkauft, genau wie überall“, sagte Mr. Long. „Aber die Eigentumswohnungen waren eine Schwäche. Daran besteht kein Zweifel. ”

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